Легенды и мифы ЖКХ

   Простая и давно известная стратегия – вбросив «дезу»,  отвлечь силы противника ложными целями, измотать его бесполезным напряжением сил и нервов, захватить необходимое и уйти от ответного удара.  
   Об этой стратегии невольно вспоминаешь, когда слушаешь выступления наших политиков по вопросам ЖКХ.

   Взбудораженное население легко обмануть ложными целями, скрывая главное – «прихватизацию» муниципального имущества и земельных участков, расстановку «своих» людей в руководстве администрации и предприятий.
   Так без лишней огласки происходит приватизация и перепродажа котельных, ночное освоение земель, смена собственников управляющих компаний, подмена законов «правилами», «порядками» и «понятиями».
   А жители в это время обсуждают «дезу», ни на шаг не приближаясь к пониманию реальности и лишь накапливая хроническую усталость.

   Какие же легенды и мифы нам предлагают?

   1. ТАРИФЫ УВЕЛИЧИВАЮТ УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ?

   В соответствии с федеральным законом  от 27.07.2010 г. №237-ФЗ, регулированием тарифов и нормативов теперь занимаются субъекты федерации, в нашем случае - Министерство экономики области. Ни администрация, ни Совет депутатов, ни, тем более, управляющие компании не должны устанавливать тарифы и нормативы. «Ляпы» по установленному в 2007 г. единому нормативу  на отопление и необоснованным нормативам на водоснабжение пришлось исправлять в судебном порядке в течение трёх лет. 

   Решение   о  «заморозке» тарифа на содержание и текущий ремонт на 2011 г. не соответствует Распоряжению министерства Экономики области от 02.07.2010г. № 40-РМ, предусматривающему повышение тарифа для Сергиева Посада на 13,3% и является прямым нарушением федерального законодательства.
   Обоснованность решения Минэкономики не вызывает сомнения: высокий уровень инфляции, рост расходов в составе тарифа на содержание и ремонт -  на утилизацию мусора (9,8%), на электроснабжение мест общего пользования, содержание лифтов , содержание территорий (солярка подорожала на 30%).

   Без увеличения тарифа компенсировать эти затраты можно только за счет «недоремонтов» домов, т.е. управляющая компания не сможет провести плановые ремонты, ограничив свою деятельность только  аварийным  ремонтом. Но кто-то своей цели достиг – популярность  обеспечена.

   2. ОПЛАТА ВЫВОЗА И УТИЗИЗАЦИИ БЫТОВЫХ ОТХОДОВ ПРОИЗВОДИТСЯ НЕ С КВАДРАТНОГО МЕТРА, А С ЧЕЛОВЕКА?

   Время от времени вопрос ставится  как произвол управляющих компаний и с удовольствием подхватывается одинокими пенсионерами. Как же так, я живу одна, плачу за мусор как трое соседей? И идут наученные  «специалистами» старушки  в поисках справедливости в управляющую компанию, а их там не могут обрадовать, что приводит к росту негативного сознания. Ещё раз скажем: такой порядок заложен в федеральном законодательстве и подтвержден решением Высшего арбитражного суда от 21 ноября 2007 г. N ГКПИ07-985.

   3. УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ ДОЛЖНЫ АККРЕДИТОВЫВАТЬСЯ?

   Единственным легитимным органом, осуществляющим сертификацию управляющих компаний на федеральном уровне является Росжилкоммунсертификация, это признано Президиумом Госсовета по ЖКХ.
   Аккредитации при местных органах поддержки не получили, т.к. ограничения деятельности управляющих компаний органами местного самоуправления  возможны только в рамках конкурсного отбора на условиях ПП РФ № 75 от 06.02.2006 г.
   Лицензирование управляющих компаний по виду деятельности «Управление эксплуатацией жилого и нежилого  фонда» законодательством  не предусмотрено. Тем не менее, отсутствие лицензии на управление выставляется местными популистами как аргумент против «чужих» компаний. 
   Упорядочение допуска управляющих компаний на рынок поручено Правительством РФ Саморегулируемым Организациям ЖКХ (СРО), приступающим к работе в этом году.

   4. ЗА ОТОПЛЕНИЕ СЛЕДУЕТ ПЛАТИТЬ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ТЕМПЕРАТУРЫ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ?

   Сколько было обвинений управляющих компаний в 2009-10 г.г. в том, что они украли у населения деньги, предназначенные для возврата из-за теплой зимы! 
   Депутаты выплескивали эти обвинения в СМИ, обсуждали в Совете. Прокуратура сделала запрос. Сколько сил было потрачено зря!

   Невежество депутатов было подтверждено в очередной раз, дело замяли. Перерасчеты оплаты коммунальных услуг производятся в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг…» (Постановление Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г.), теплая зима в «Правилах…» не учитывается.
   Если в договор управляющей компании с поставщиком тепловой энергии будет введен порядок регулирования объема поставки и соответствующей оплаты в зависимости от внешней температуры, а в договор управления - порядок перерасчета по фактическим объемам, тогда да – можно требовать!

   А сегодня, вопреки Решению Высшего арбитражного суда № 525/09 от 09.06.2009 г., поставщики тепла не стремятся  заключать договора с управляющими компаниями по «Правилам…», предусматривающим начисления по нормативам (при отсутствии общедомовых счетчиков)  и  перерасчет по факту.
   «Отцы города» и не пытались заставить поставщиков тепла исполнять федеральное законодательство. А зря. Безубыточная деятельность коммунальщиков заложена в строгом исполнении «Правил….». Но сейчас уже поздно – все банкроты.

   5. КАПРЕМОНТ ДО ПРИВАТИЗАЦИИ ДОЛЖЕН ПРОВОДИТЬСЯ ЗА СЧЁТ БЮДЖЕТА?

   В управляющую компанию приходят жители с требованием провести капитальный ремонт их квартиры в связи с предстоящей приватизацией. Нам так сказали, это наше право. Всё не так!

   Во-первых, пресловутая статья 16 федерального  закона «О приватизации…» предусматривает капитальный ремонт дома, а не квартиры.
   Во-вторых, по закону, – это обязанность наймодателя (администрации города), а не управляющей компании.
   В-третьих, в бюджет города не заложены необходимые по этой статье расходы.

   Президиум Верховного суда РФ  1 августа 2007 г. сделал, исходя из системного толкования статьи 16 закона о приватизации, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 Гражданского кодекса, следующий вывод: только после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязанность по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках.
   Практика рассмотрения подобного рода дел в судах показывает, что в большинстве регионов в удовлетворении требований категорически отказывают, поскольку судебные власти не склонны поощрять разорительные для бюджета требования граждан.

   6. ВЛАСТЬ НЕ ИМЕЕТ ПРАВА ВМЕШИВАТЬСЯ В ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ И КОММУНАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ?

   Органы местного самоуправления несут ответственность за создание условий  для предоставления качественных коммунальных услуг, благоустройство, вывоз мусора, ремонт дорог.
   В вопросах управления жилым фондом администрация участвует как собственник неприватизированных квартир на равных основаниях с другими собственниками.    Создание муниципальных предприятий по управлению жилым фондом не предусмотрено законодательством.
   Попытка городского Совета (первого созыва) своим постановлением отобрать у администрации половину голосов при голосовании на общих собраниях собственников, была пресечена прокуратурой, как незаконная.

   Участие  отдельных учредителей в управляющих компаниях и коммунальных предприятиях рассматривается  постоянно и негативно  в процессе политической  борьбы властвующих группировок. При этом, учредители большинства коммунальных предприятий вообще не известны, и ничего, работают.
   Угрозы привести всех к «общему знаменателю» - единому коммунальному предприятию, управляющей компании, единому расчетно-кассовому центру, оглашались СМИ  ещё в прошлом году.
   Большое предприятие – большие возможности, но без решения сегодняшних вопросов финансовой устойчивости и пределов управляемости, простое изменение структуры ЖКХ не даст желаемого результата. А для решения системных вопросов нужен герой с высоким уровнем полномочий, с внятной стратегией развития.

   7. СКОЛЬКО МЕТРОВ БЛАГОУСТРАИВАТЬ?

   К решению этой проблемы пытаются подойти давно и не очень успешно. Было уже два постановления городской администрации о закреплении территорий, обещание районной администрации на ту же тему.
   После 2003 г. выпущен ряд противоречивых нормативно-правовых  документов разных уровней, с неоднозначной ответственностью управляющих компаний. Соответственно и обсуждать эту тему в свете конфликтного законодательства можно бесконечно долго. 
   Пора уже просто посмотреть договор управления: если управляющая компания взяла на себя обязательство исполнять требования «Правил и норм технической эксплуатации зданий» (Постановление Госстроя №170 от 2003 г.)  - она должна содержать всю внутридворовую территорию, а не 5 или 15 метров!
   Если в договоре управления ответственность управляющей компании определяется «Правилами содержания общего имущества…» ( ПП РФ № 491 от 2006 г.)- она должна содержать только земельный участок, оформленный в составе общего имущества дома (Ст.15 «Правил…»).

   Но, так как оформление земельных участков есть процедура малознакомая собственникам, надзорные органы штрафовали управляющие компании за беспорядок в пятиметровой зоне, в соответствии с областным законом об инспекции адмтехнадзора    (от 2004 г.).
   При этом, в порядке социальной нагрузки, управляющие компании всё-таки убирали мусор и содержали объекты на всей дворовой территории , где-то регулярно, где-то во время субботников и месячников по благоустройству.
   Надо понимать, что заставить управляющие компании тратить деньги населения на содержание всех внутриквартальных территорий невозможно.

   Уважаемым депутатам и чиновникам администраций можно только посоветовать - чаще общаться со специалистами до принятия решений, будет меньше ошибок и социальной напряженности.

   Леонид Чупраков, специалист ЖКХ.